התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעת את ההוראות בעניין תשלום היטל השבחה רק למקרקעין המצויים בתחום התוכנית או הגובלים עמה. המחוקק הגביל את החיוב בהיטל לעליית ערך הקרקע בעקבות רשימת פעולות תכנוניות מוגבלות, ובהן: אישור תכונית מתאר מקומית או מפורטת, מתן הקלה ומתן היתר לשימוש חורג. שאר הפעולות המשביחות, כגון השבחה בשל שינוי בדין, קביעת הוראות בינוי, אישור תכנית מתאר ארצית, אישור תשריט וחלוקה (להבדיל מתוכנית חלוקה) וכיו"ב אינן השבחות הגוררות חובת תשלום היטל השבחה.

כאשר פעולה תכנונית מביאה לעליית ערכם של המקרקעין המצויים בתחומי התוכנית או בקרבתה כמו אישור תכנית מתאר עשוי בעל בזכויות להידרש לשתף את הציבור בטובת ההנאה שצמחה לו – ההשתתפות באה לידי ביטוי בדרך של תשלום היטל השבחה. החבות בהיטל השבחה קבועה בסעיף 196 א ובתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

שיעור ההיטל המוטל על בעל הזכויות הוא 50% מערך ההשבחה, היטל השבחה למעשה משולם לקופת הוועדה המקומית והרשות המקומית כלומר לא אל אוצר המדינה, הרעיון העומד מאחורי חבות בהיטל השבחה היא השתתפות בהוצאות הרשות הציבורית בהוצאות התכנון והפיתוח בדיוק כשם שבעל זכויות זכאי לפיצוי מהרשות הציבורית בגין תכנית שפגעה במקרקעין שבבעלותו סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החובה לשלם את ההיטל תקום רק אם מימש בעל הזכויות את ההשבחה באחת הדרכים הקבועות בתוספת השלישית, דהיינו; קבלת היתר, שלא ניתן היה לתת אלמלא הפעולה התכנונית המשביחה; התחלת השימוש בפועל; ביצוע עסקה של העברת זכויות במקרקעין.

המועד הקובע לתשלום היטל ההשבחה הוא מועד אישורה של הפעולה התכנונית כלומר מועד אישורה של התכונית המשביחה כלומר מועד מתן ההקלה או מועד מתן לאישור חורג יחד עם זאת , מעוד התשלום עשוי להידחות עד למועד המימוש : מכירת הזכויות במקרקעין , קבלת ההיתר לבניה או לשימוש , או התחלת השימוש בפועל.