רכישת דירה מקבלן יכולה להיות יד ראשונה ו/או יד שנייה. היתרון הבולט של רכישת דירה מקבלן הוא שמדובר בדירה חדשה אותה אתם יכולים לקבוע איך תראה כאשר מנגד רכישה דירה מיד שנייה אתם מקבלים דירה מוכנה אותה אתם רואים פיזית מראש.
קיימות מס' בדיקות חשובות ומהותיות שיש לבצע טרם רכישת דירה מקבלן אך החשובות בניהן הינן:
- מה ההון שלכם, האם יש לכם את ההון הנדרש בשביל לקחת משכנתא? רבים נוטים לחשוב שיש ברשותם את ההון העצמי וזאת מבלי שלקחו בחשבון תשלום מס רכישה (ככל שיש), תשלום למתווך, שיפוצים וכו'. יש לקחת את כל ההוצאות בחשבון.
- אישור עקרוני למשכנתא: בטרם רכישת דירה עליכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק למשכנתאות (מומלץ לבצע בליווי יועץ משכנתאות שיכול לחסוך לכם אלפי שקלים) .
ישנם לקוחות אשר נעזרים בנו גם בנושא זה – משרדנו עובד עם יועץ משכנתאות אשר מלווה את לקוחותינו מתחילת העסקה ועד סופה לרבות פגישות מול הבנקים. - בדיקת סביבת המגורים: תהליך רכישת דירה צריך להתחיל בבדיקת סביבת המגורים מבחינה תכנונית ותוכניות עתידיות. חשוב לדעת מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד, בכדי לא לגלות יום אחד שמתוכנן לקום מגדל מול העיניים שמסתיר לכם את הנוף שבניתם עליו. את הבדיקה כאמור ניתן לבצע באמצעות פנייה לאגף הנדסה ופיתוח תשתיות ברשות המקומית. יש לשים לב למפגעים או מטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש ,מזבלה ,תחנת אוטובוס, מבני תעשייה.
בנוסף, רצוי לעשות סיור ברגל וברכב על מנת לבדוק אם יש בסביבת הפרויקט בית ספר, גני ילדים , גנים ירוקים, מרכז מסחרי וכדומה.
- חתימה על טופס הצעת רכישה: חברות קבלניות נוהגות להחתים את הרוכש בטרם חתימה על הסכם הרכישה: טופס הצעת רכישה בו מוסדרים תנאי התשלום, תשלום מקדמה על חשבון התמורה וכדומה. כבר בשלב הזה אנו ממליצים להיוועץ בעו"ד שכן דובר במסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. יש לזכור כי בעסקת הרכישה מייצג עו"ד של הקבלן את הקבלן בלבד ומטבע הדברים שומר על האינטרסים שלו.
- רישום הקבלן בפנקס הקבלנים: יש לבדוק האם הקבלן אכן רשום בפנקס הקבלנים מבחינת ענף וסיווג (אם יש ברשותו רישיון קבלני בתוקף ולא להסס לבקש מהקבלן שיציג את הרישיון בפניכם) והיקף העבודות שהוא רשאי לבצע.
- מי רשום כבעלים של הקרקע: יש לוודא שאין עיקולים על הקרקע או שעבודים וכן, האם הקבלן רשום כבעלים או לחילופין בעלי הקרקע איתם חתם על עסקת קומבינציה (במקרה זה האם רשומה לטובת הקבלת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין), האם הקבלן הוא בעל זכות חכירה והבעלים הרשום הוא רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). האם הקבלן רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין? ובכלל, לוודא שניתן להעביר ולרשום הערת אזהרה על הנכס.
- היתר בניה: יש לוודא שלקבלן יש היתר בניה מאת הרשות המקומית בו מפורטים גוש חלקה ותת חלקה וכן את העבודות אותן רשאי הקבלן לבצע על הקרקע.
- חתימה על הסכם המכר: שימו לב כי כל הבטחה בין אם נרשמה בטופס הצעת הרכישה ובין אם נאמרה בעל פה, אכן רשומה באופן שלא משתמע לשתי פנים בהסכם המכר כך למשל: הוספת נקודות חשמל ללא עלות (כל הוספה ו/או הזזה של נקודת חשמל עלולה להיות בעלות), שדרוג המטבח, מיזוג מרכזי, "זיכוי" בעד אביזרים מטעמכם שמחלפים את המפרט המקורי וכיו"ב.