מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה הידועה גם בשם עסקת מכר חלקי, היא עסקה בה בעל קרקע חובר ליזם/חברה קבלנית לצורך לשם עסקת ביצוע, שהתמורה בה ניתנת בזכויות בנייה ולא בכסף, כלומר, בעל הקרקע עתיד לקבל חלק מהדירות שייבנו על הקרקע תלוי בהסכמות בין בעל הקרקע לבין הקבלן/יזם. היזם בעצם "משלם" לבעל הקרקע באמצעות שירותי בנייה.

במסגרת עסקה זו, בעל הקרקע למעשה מוכר ליזם את האדמה שבבעלותו ו/או חלק ממנה ובתמורה הוא מקבל מהיזם יחידות דיור על אותה קרקע עליה יבנה היזם (מס' הדירות יקבע בהתאם להיתר הבנייה שיינתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה). הדירות נבנות על ידי היזם/קבלן ועל חשבונו. היזם בעצם מוסר לבעל הקרקע יחידות דיור בהתאם להסכם שנחתם בניהם כאשר את שאר הדירות שנבנות על ידו הוא מוכר בשוק החופשי ללא התערבות בעל הקרקע.

אילו מיסים יחולו במסגרת עסקת קומבינציה?

  • מס שבח: זהו מס על הרווח של בעל הזכויות עבור זכויות הבניה שהוא מוכר ליזם/חברה קבלנית.
  • מס רכישה: זהו המס שמשלם היזם/קבלן בגין רכישת הזכויות.
  • מע"מ: מס שמשלם הקבלן/חברה יזמית בגין שירותי הבניה לדירות שנבנו.
  • היטל השבחה: מס שמשולם ישירות לרשות המקומית עבור התוכנית המשביחה שמכוחה מתקבל היתר הבניה.
  • בנוסף, יידרש הקבלן ללשם אגרות בנייה ופיתוח.

סוגי עסקות קומבינציה

קיימות 2 סוגי עסקאות קומבינציה אשר ניתן לבצע כל אחת בנפרד או לשלב את שתיהן יחד:

עסקת קומבינציה נטו:

במסגרת עסקת נטו זו, היזם למעשה מתחייב לשאת בתשלום כל המיסים המתלווים לעסקה. בעסקה זו זוכה למעשה בעל הקרקע לוודאות בדבר התמורה שהוא צפוי לקבל ולמעשה פטור מתשלום המיסים שחלים בדרך כלל על בעל קרקע.

נציין כי במודל זה התמורה שמקבל בעל הקרקע היא נמוכה בהשוואה לעסקת קומבינציה ברוטו.

עסקת קומבינציה ברוטו:

במסגרת עסקת קומבינציה ברוטו, בעל הקרקע נושא למעשה במס החל על מוכר הקרקע ומכאן שהוא נושא בתשלום: מס שבח, היטל השבחה וכן, נדרש לשלם את המע"מ על שירותי הבניה שהוא מקבל. אחוז הקומבינציה קרי אחוז הדירות אותן יקבל בעל הקרקע ואחוז הדירות אותן ימכור היזם/חברה קבלנית נקבע במסגרת מו"מ בין הצדדים ומושפע מהעלויות בהן כל צד נושא.

משרדנו מאמין בשקיפות מלאה וזאת על מנת
לתת ללקוח תמונה מלאה על כל התהליך תוך
מתן
מענה מקיף וזמין לכל שאלה ובקשה.

השאירו פרטים וקבלו שיחת יעוץ ללא עלות

    דילוג לתוכן