עו"ד רכישת דירה יד ראשונה

קניית בית חדש מקבלן – בדיקות ובירורים מקדימים

בשעה טובה, אתם עומדים לקנות דירה מקבלן. אבל לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה ומשלמים על הנכס החדש, יש כמה נושאים משפטיים מהותיים שחשוב לבדוק בטרם קניית בית חדש מקבלן. את הבדיקות כדאי מאוד לבצע באמצעות עורך דין שילווה אתכם וייצד אתכם בתהליך  רכישת הדירה מול הקבלן.

בדיקות מקדימות לגבי מצבו של הנכס

דבר ראשון, לפני קניית דירה חדשה מקבלן צריך לבדוק את המצב התכנוני של הנכס ושאכן מדובר בדירת מגורים ולא במחסן, מקלט וכיו"ב. כמו כן יש לבדוק שקיים היתר בניה לפרויקט הבנייה ושיש תוקף להיתר הבניה .

בנוסף, לפני קניית דירה מקבלן מומלץ לגשת למחלקת הנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת דירת המגורים ולעיין בתיק בניין, מכיוון שלעיתים יש אי התאמות בין היתר הבניה (אישור רשמי מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לביצוע עבודות הבנייה) לבין המצב הפיזי של הדירה.

בנוסף, יש לבדוק בתיק בניין האם יש לבניין טופס 4 (טופס אכלוס), ובאם נשלחו מכתבי התראה/ צווי הריסה, שכן במקרים אלה יש להיוועץ עם עו"ד.

חשוב לציין כי אין להסתמך רק על הרישום המופיע בנסח טאבו, מכיוון שהרישום לא תמיד תואם את המצב התכנוני של דירת המגורים.

בכל מקרה, סך הבדיקות המקדימות שיש לבצע ואופיין מחייב אתכם לפנות לעורך דין שמומחה בתחום דיני המקרקעין ובקיא בשדה המשפטי של רכישות דירות, כולל דירות ונכסים  בפרויקטים חדשים מקבלנים.

חתימה על טופס הצעת רכישה

בעת קניית דירה מקבלן, לרבות מקרים של קניית דירה על הנייר מקבלן, הקבלן מבקש לחתום על טופס רישום המכונה "טופס הצעת רכישה" הכולל תשלום על דמי רצינות, וזאת עוד לפני שבדקתם את כל המסמכים הנדרשים, לרבות הסכם הרכישה.

במקרה זה חשוב להיוועץ עם עו"ד בטרם החתימה על הטופס, בעיקר בכדי לבדוק שיש לכם את הזכות לקבל בחזרה את דמי הרצינות ששולמו במלואם, וכן שיש לכם זכות לצאת מהעסקה ולקבל את מלוא דמי הרצינות בחזרה. יש לציין כי הקבלן בדרך כלל שומר לעצמו את הזכות שלא לחתום בסופו של יום על הסכם המכר באופן חד צדדי.

חשוב להדגיש כי במקרים מסויימים יש לדווח על טופס הצעת רכישה  בדיוק כמו שמדווחים על עסקת מכר ואף לשלם מס רכישה. לכן חשוב מאוד להיוועץ בעו"ד לפני חתימה על טופס הצעת רכישה.

מה יכולות להוות חריגות בנייה ומהן הסכנות הכרוכות בכך?

יש לדעת כי במידה וקיימת חריגת בנייה בנכס יכול הרוכש להיתקל במצב בו הבנק למשכנתאות יסרב לאשר לו את המשכנתא, כולל ירידת ערך עתידית של שווי הנכס. וכאף גרוע מכך לא יוכל הרוכש לרשום את הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין  לכן, אנו ממליצים  בעיקר בבתים פרטיים לעשות שמאות מוקדמת באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך, באמצעותה תגלו בין היתר האם בדירה החדשה קיימות חריגות בנייה, כדוגמת:

• בניית מחסן ללא היתר.
• בניית חניה ללא היתר.
• ריצוף בחצר ללא היתר
• בניית תוספת חדר ללא היתר.
• סגירת מרפסת ללא היתר.

המסמכים הדרושים לנוטלי משכנתא?

אם לצורך קניית בית מקבלן אתם עומדים לקחת משכנתא, בטרם נטילתה יבקש מכם הבנק למשכנתאות להמציא לעיונו מספר מסמכים וביניהם מסמכים שנוגעים אליכם, לרבות תעודת זהות (לאזרח ישראלי), דרכון ומסמך מזהה נוסף.

כמו כן, יש להציג דפי חשבון בנק של 3 חודשים אחרונים מחשבון בנק עבור כל אחד מהמבקשים, שיק מחשבון הבנק ממנו תפרע ההלוואה באמצעות הרשאה לחיוב שייתן הלווה לבנק, טופס בקשה להלוואה מלא וחתום, ותעודת זכאות ללווים בעלי זכאות.

עובדים שכירים הבנק דרוש 3 תלושי שכר עבודה + טופס 106 לשנה קודמת, ומעצמאים הוא ידרוש  להציג שומת מס לשנת המס הקודמת ואישור רו"ח לשנת המס הנוכחית.

כל זאת בנוסף לאישורי הכנסה ממקורות אחרים כמו דמי מזונות, שכר דירה (בכפוף להמצאת חוזה שכירות) וקצבאות (זקנה, שארים, נכות, ילדים). כמו כן הבנק דורש אישור מהגורם המממן.

יש לציין בפני הבנק למשכנתאות את כל ההלוואות שנטלתם כגון הלוואה לרכישת רכב כי הבנק למשכנתאות לוקח בחשבון את כל ההלוואות שיש למבקש בטרם מתן אישור עקרוני למשכנתא וזאת על מנת לבדוק את יכולת ההחזר החודשי שלו.

מהו 'אישור עקרוני' למשכנתא?

'אישור עקרוני' למשכנתא הוא בעצם מסמך שהבנק מפיק ולפיו (בהתאם לנתונים שמסרתם ולמסמכים נוספים שיכול ותידרשו להמציא) ובכפוף לאמיתותם הבנק מאשר כלפיכם שהוא יסכים (באופן עקרוני) להעניק לכם הלוואה המובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה.

כאמור חשוב לקחת בחשבון וכן ולהציג בפני הבנק הלוואות נוספות במידה ונטלתם, בין אם לרכישת רכב, לצורך מימון אירוע משפחתי, או לכל מטרה אחרת. זאת מאחר והבנק למשכנתאות יכול לסרב לתת לכם משכנתא, כל שכן להסכים לתת לכם משכנתא בכפוף לפירעון אותן הלוואות.

בדיקות נוספות שיש לבצע בעת קניית דירה מקבלן

מלבד האמור לעיל, בעת קניית דירה מקבלן יש בדיקות נוספות שחשוב לבצע, שרבות מהן עדיף לעשות בסיוע של עו"ד. הבדיקות כוללות בין היתר:

• לכו לראות פרויקטים קודמים שאותו קבלן בנה, ואפילו נסו לשוחח עם דיירים שרכשו מאותו קבלן דירה בכדי ללמוד על טיב הקבלן והיחס שלו כלפי רוכשי הדירות.
• חשוב לבדוק את סיווג הבניה של הקבלן, וכן יש לבדוק שלא הוגשו תביעות כלפי אותו קבלן, וגם לבחון את היכולת הפיננסית שלו.
• אם מדובר בעסקת קומבינציה או עסקת פינוי בינוי יש לוודא שהקבלן מתחייב כלפיכם שלא הפר את התחייבויותיו כלפי אותם בעלי זכויות ושהוא באמת זכאי למכור לכם את  אותה הדירה הנמכרת , וכמובן שלטובת הקבלן רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
• בדקו את סביבת המגורים, מה למעשה הולכים לבנות מסביב לאותו בניין שבו תגורו, כמה בניינים הולכים לבנות וכדומה. למשל, יש מצבים שצפויים להבנות בניינים ואתם למעשה הולכים לגור באתר בניה. כמו כן, בניה סביבתית יכולה להוריד את ערך הדירה, למשל אם נבנה מול הדירה בניין שמסתיר את הנוף.
• יש לבדוק את אחריות הקבלן כלפי הרוכשים ובאילו מקרים הוא מעביר את האחריות לקבלן משני /צד ג'.
• חשוב להבין מהו מועד המסירה המשוער, ובאילו מקרים למעשה הקבלן יכול לאחר במועד המסירה. הקבלן תמיד שומר לעצמו את הזכות לאחר במסירה, כאשר מניין הימים לאותו איחור לא ייכלל במניין הימים לפיצוי אלא ייכלליתווסף למניין הימים המותרים לקבלן לפי חוק באיחור בלא לתת לרכוש כל פיצוי .
• יש לדעת כי בשנים האחרונות מדד תשומות הבניה עלה באופן משמעותי. לכן מומלץ לבקש שלא להצמיד את התמורה למדד, מאחר שהצמדה זו יוצרת אי וודאות ויכולה לגרום למצב שתשלמו אלפי שקלים נוספים. למשל, אם אדם קנה דירה ב-4 מיליון ש"ח ושילם במעמד חתימת הצדדים על ההסכם 7 אחוז משווי התמורה, כל ההפרש שבין 4 מיליון למה ששולם מוצמד למדד תשומות הבניה. אי לכך, מדד תשומות הבניה מהווה הוצאה נוספת לא וודאית, ולכן יש לבקש שהתמורה לא תהייה צמודה למדד תשומות הבניה.
• בטרם קבלת מפתח יש לבדוק כי הבניין קיבל "טופס 4"  שהינו תעודת גמר בנייה שמהווה אישור כניסה לבית החדש. מסמך זה מעיד על כך כי הבניה נעשתה בהתאם לתוכניות שאושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. ללא המסמך הזה לא יוכל הקבלן לחבר את הנכס לתשתיות מים, ביוב, טלפון וחשמל.
• מומלץ מפםעם לפעם לבדוק את קצב הבניה על מנת לבדוק אם עומדים להיות עיכובים במועד הגשת הבקשה לקבלת טופס 4 יש לציין שאם הבניה לא תואמת את ההיתר, הוועדה המקומית לא תנפיק את הטופס וההליך יעוכב למועד מאוחר יותר.
• קניית דירה מקבלן תשלומים – יש לשים לב שהקבלן לא דורש יותר מ- 7% עבור תשלום הראשון, אלא אם כן הוא הבטיח את הכספים באמצעות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה לטובתכם.

לקבלת ליווי מקצועי לרכישת דירה מקבלן ולפרטים נוספים, צרו קשר עם משרד עו"ד סיני ווייס בטלפון 052-8343494.