עומדים בפני רכישת  דירה שניה להשקעה? לפני שאתם מבצעים את הצעד המשמעותי, יש שורה ארוכה של בדיקות שחשוב לבצע. בכדי להבטיח את הצלחת העסקה עליכם לקבל ליווי של עו"ד מקרקעין מנוסה ומומלץ, כפי שמשרד עורכי הדין שלנו מספק.

הביקוש לדירה שניה להשקעה

לאורך העשורים האחרונים קיים בישראל ביקוש רב לרכישת דירה שנייה להשקעה. גם באזור המרכז וגם בפריפריה. ביקוש זה נובע מפוטנציאל התשואה ומיציבות הנכס הפיזי לעומת השקעות אחרות.

דירות להשקעה מניבות תשואה משכירות חודשית ומאפשרות ליהנות מהכנסה פסיבית. זאת לצד עליית ערך הנכסים לאורך זמן, שיוצרת תשואה נוספת מהשבחת הנכס. כמו כן, נדל"ן נתפס כהשקעה בטוחה ויציבה יחסית, במיוחד לאור התנודות בשוק ההון והמצב הבטחוני הלא יציב בישראל לאורך ההיסטוריה שלנו כמדינה. בנוסף לכך, נכס פיזי מעניק ביטחון לעומת השקעות אחרות כמו ניירות ערך או מטבעות דיגיטליים.

דברים שצריך לבדוק בעת רכישת דירה שנייה

רכישת דירה שנייה, בין אם להשקעה או למגורים, כרוכה בשיקולים שונים מאלו של רכישת דירה ראשונה. להלן מספר נקודות מפתח שיש לשקול:

שיקולים כלכליים שונים:

• תמהיל נכסים: כיצד רכישת הדירה השנייה תשפיע על התמהיל הכללי של הנכסים שלכם? האם היא תגדיל את החשיפה שלכם לסיכונים בשוק הנדל"ן או שלא תסכן?
• הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון: מעבר להחזר המשכנתא במידה ולקחתם ישנן הוצאות נוספות כמו ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה שוטפת ועוד.
• מיסים: הבנת ההשלכות המס הכרוכות ברכישת דירה נוספת, כולל מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
• תכנון פיננסי ארוך טווח: כיצד רכישת הדירה השנייה תתאים לתוכניות הפיננסיות הארוכות טווח שלכם, כגון פרישה או השקעות אחרות.

שיקולים משפטיים חשובים המצריכים את שירותיו של עורך דין מקרקעין:

• מעמד מס: האם הדירה השנייה תהיה להשקעה או למגורים? למעמד זה השלכות משפטיות והשלכות מיסוי.
• חוק מכר דירות: חשוב להיות מודע לחוק המכר דירות ולזכויות החדשות שניתנו לרוכשים בשנים האחרונות.
• הסכמי שכירות: אם בכוונתך להשכיר את הדירה, יש לבדוק את חוקי השכירות והתקנות הרלוונטיות.

קיימים גם שיקולים מעשיים שלא קיימים בדירה ראשונה בה אתם מתגוררים:

• תכנון השכרה: אם בכוונתכם להשכיר את הדירה, יש לתכנן היטב את תהליך השכרת הדירה, כולל מציאת שוכרים אמינים, ניהול נכס והתמודדות עם בעיות שעלולות להתעורר.
• תחזוקה: דירה להשקעה דורשת תחזוקה שוטפת. יש לבדוק את מצב הדירה, לתכנן תקציב לתחזוקה שוטפת ולהתכונן למצבים ומקרים בלתי צפויים.
• מיקום: מיקום הדירה הוא קריטי להשכרה מוצלחת. חשוב לבחור דירה במיקום מבוקש עם פוטנציאל השכרה גבוה.
• ניתוח כדאיות השקעה: יש לבצע ניתוח כלכלי מעמיק של כדאיות ההשקעה בדירה השנייה, כולל השוואה להשקעות אחרות.
• בדיקת שוק השכירות: חשוב להכיר את שוק השכירות באזור שבו נמצאת הדירה, כולל רמות השכרות הממוצעות, הביקוש לדירות דומות ותנאי השוק.
• יעוץ מומחים: מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון, יועץ השקעות ובעיקר עורך דין מקרקעין על מנת לקבל תמונה מלאה של ההשלכות ברכישת הדירה השנייה.

רכישת דירה שנייה היא החלטה כלכלית משמעותית הדורשת תכנון קפדני ושיקול דעת. חשוב לבצע בדיקות מקיפות, להתייעץ עם מומחים ולשקול את כל ההיבטים של העסקה לפני קבלת החלטה.

קניית דירה שנייה בישראל למטרות השקעה, או כל מטרה אחרת, הינה תהליך מורכב יותר מרכישת דירה ראשונה, הדורש בדיקות מדוקדקות ותשומת לב לפרטים רבים, בעיקר בנושא המיסוי. בעת רכישת דירה שניה לצורכי השקעה יש לבדוק בין היתר את הנושאים הבאים, שקיימים גם בעת רכישת דירה ראשונה:

• יש לקבל אישור עקרוני למשכנתא מסמך שבו הבנק למעשה מעיד על כוונתו לתת לכם את הכסף לרכישת הדירה . מומלץ לקבל אישור עקרוני משני בנקים לפחות
• שימו לב שאין פער בין השמאות לבין מחיר הדירה. הדבר חשוב במיוחד כאשר באים לקחת משכנתא, מכיוון שיכול להיווצר מצב בו השמאי יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר מהתמורה שאתם אמורים לשלם מה שיגרום לפער כספי ויאלץ אתכם למצוא מקורות מימון נוספים שלא בטוח שיש ברשותכם.
• חשוב לוודא שהבנייה של הדירה חוקית ושיש לנכס היתרי בנייה מתאימים. כמו כן יש לבדוק אם קיימות חריגות בנייה או שימושים לא חוקיים בנכס. הדבר חשוב ביותר בעת רכישת בית פרטי.
• במצב בו יש חריגת בניה הדבר יכול לגרום לעיכוב / אי קבלת באישור עירייה לרישום בפנקסי המקרקעין, מה שבסופו של דבר ימנע את רישום הדירה על שמו של הרוכש.
• מומלץ לשכור שירותי בדק בית מקצועיים לבדיקת מצב הנכס, בדיקות אלו יכולות לחשוף ליקויים נסתרים שעלולים להשפיע על ערך הנכס ועלויות התחזוקה העתידיות.
• יש לוודא שהנכס רשום בטאבו על שם המוכר ושאין עליו שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה.
• כמו כן כדאי לבדוק ברשות המקומית האם ישנן זכויות נוספות הקשורות לנכס, כמו זכויות בנייה עתידיות או תוכניות פיתוח באזור.
• יש לקחת בחשבון עלויות נוספות מעבר לרכישת הדירה כדוגמת:, מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין שכר טרחת שמאי וכדומה.
• חשוב לערוך את חוזה המכר בעזרת עורך דין מומחה בנדל"ן ולהבטיח שהוא מגן על האינטרסים שלכם. יש לכלול בחוזה סעיפים המתייחסים למצב הנכס, לוח הזמנים לתשלום התמורה והמצאת המסמכים הנדרשים לרישום הנכס על שמכם בלשכת רישום המקרקעין , ותנאים למקרה של הפרת חוזה.

• חשוב לבדוק שלמוכר יש אישורי מיסים כגון אישור מס שבח ואישור מס רכישה בין אם רכש את הנכס מקבלן ובין אם מדובר ברכישה יד שנייה.
• חשוב לבחון את קרבת הדירה לתשתיות ושירותים כגון תחבורה ציבורית, בתי ספר, מרכזי קניות ומוסדות בריאות. כמו כן כדאי לבדוק את מצב התחבורה באזור והאם יש תכנון לשדרוג תשתיות בעתיד הקרוב.
• מומלץ גם לבדוק תוכניות בנייה ופיתוח עתידיות באזור, שעלולות להשפיע על ערך הנכס ואיכות החיים בסביבה. יש לבחון אם קיימות תוכניות לשדרוג השכונה או לפיתוח מסחרי שיכולות להשפיע על הביקוש לדירות באזור.
• יש להבין את משמעויות המיסוי של דירה שנייה, כולל מס רכישה ומס שבח, וכן לבדוק את החוקים והתקנות הנוגעים להשקעות נדל"ן ולוודא שאתם פועלים בהתאם להם.

חשיבות הליווי של עורך דין ברכישת דירה שניה להשקעה

אם אתם חושבים לקנות דירה שניה להשקעה, חשוב שתבצעו את הצעד עם ליווי של משרד עורכי דין הבקיא בתחום. הנה כמה סיבות מרכזיות לחשיבות הליווי המשפטי:

• עריכת ובחינת החוזה: עורך הדין עורך ובודק את חוזה הרכישה לפרטי פרטים, מוודא שכל הסעיפים הוגנים ומגנים עליכם. כמו כן הוא יוודא שהחוזה כולל את כל ההתחייבויות של המוכר ושאין בו סעיפים שעלולים לפגוע בזכויותיכם.
• בדיקת זכויות ורישום: עורך הדין מוודא שהמוכר רשום כבעל הזכויות בלשכת רישום המקרקעין  בטאבו ושאין עליו שעבודים, עיקולים או בעיות רישום אחרות. כמו כן הוא יטפל בכל ההיבטים המשפטיים של רישום הנכס על שמכם בצורה תקינה.
• מניעת סיכונים: עורך הדין יבצע בדיקות משפטיות מקיפות כדי להבטיח שאין בעיות תכנוניות או חוקיות בנכס. כמו כן הוא יזהיר אתכם מפני סיכונים אפשריים הקשורים להשקעה וימנע הפתעות בלתי צפויות.
• ייעוץ מקצועי: עורך הדין מספק ייעוץ משפטי מקצועי ומענה על כל שאלה במהלך תהליך הרכישה. הוא מלווה אתכם בכל שלב של העסקה, מייעץ בנוגע להיבטים משפטיים וכלכליים ומוודא שאתם מבינים את המשמעויות של כל החלטה.

משרד עורכי דין ווייס הוקם בשנת 1970 ע"י המנוח עו"ד נתן ווייס ז"ל.

המחלקה המשפטית במשרדנו מונה 2 עורכי דין:

עו"ד אמנון ווייס ועו"ד קארין סיני ווייס המתמחים:

• בהליכי קבלת דרכון רומני, השגת אזרחות רומנית לילידי וצאצאי רומניה.
• דיני מקרקעין ונדל"ן
• התחדשות עירונית
• עריכת הסכמים לרכישת/מכירת דירה
• הסכמי שיתוף
• עסקאות קומבינציה
• ועוד.

לליווי משפטי ברכישת דירה שניה להשקעה ולפרטים נוספים, צרו קשר עם משרד עו"ד ווייס בטלפון 052-8343494.