רכישת דירה מקבלן- מדריך
עומדים בפני רכישת בית מקבלן? לא בטוחים מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן? בתור התחלה, חשוב להבין כי תהליך רכישת דירה מקבלן אינו פשוט, ושישנם הרבה גורמים שצריך לבדוק. לכן, בטרם ביצוע הרכישה כדאי לכם לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ מקצועי. בכדי להתחיל להבין את הנושא, לפניכם מדריך לקניית דירה מקבלן.
רכישת דירה הינה החלטה משמעותית. ישנם שיקולים רבים בעת רכישת דירה ואחת הצמתים הראשונות שמשפחה או משקיעים יפגשו קשורה למסלול הרכישה, ישנן מספר אופציות:
- רכישה של דירה ישנה/ חדשה ממוכר פרטי. (עסקה פשוטה ולא מורכבת אך עדיין מצריכה מעורבות של עורך דין המומחה בעסקאות נדל"ן).
- עסקת קומבינציה– עסקת חליפין בנדל"ן הנעשית בין יזם לבין בעל קרקע. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על קרקע זו.
- קבוצת רכישה– קבוצת רוכשים שהתאגדה באמצעות יזם, על מנת לרכוש מקרקעין, כאשר לאחר רכישת המקרקעין הקבוצה תקדם בניית פרויקט שבו כל אחד מהמשתתפים בקבוצה יקבל את נכס מסוים (דירה, משרד, חנות) שהוסכם לגביו בהסכם שיתוף אשר נחתם בין חברי הקבוצה (המסגרת החוזית).
- רכישת דירה חדשה מקבלן– לא בהכרח הופכת את העסקה לפשוטה יותר, אולי המחשבה שבדירה חדשה הכל חדש, תקין וללא תקלות מייצרת תפיסה שהצורך המשפטי והמעורבות של עורך דין שולית יותר- לא כך הדבר.
- דירה מקבלן היא דירה חדשה, שנבנתה בהתאם לתקנים המודרניים. הדירה תהיה לרוב עם עיצוב חדשני, תשתיות חדשות ואמורה להיות באיכות בנייה גבוהה
- בעת קניית דירה מקבלן, תקבלו אחריות על התיקונים השונים הנדרשים בדירה למשך מספר שנים, בהתאם לחוק המכר (דירות), מה שאמור לתת לכם ביטחון ושקט נפשי במקרה של בעיות/ ליקויים עתידיים.
- בעת רכישת דירה על הנייר, יש לכם אפשרות להשפיע על תכנון הדירה ולבצע התאמות אישיות לפי טעמכם והצרכים שלכם, כגון שינוי חלוקת החדרים, בחירת חומרים וגימורים.
- במקרים רבים דירות מקבלן נבנות בשכונות חדשות ומתחדשות, הכוללות תשתיות ציבוריות חדשות, שטחי ציבור ירוקים, פארקים ושירותים קהילתיים מודרניים. יחד עם זאת ישנם פרויקטים רבים של בניינים חדשים שנבנו על מגרשים פרטים ולא כחלק משכונות חדשות או התחדשות עירונית.
- דירות מקבלן כוללות לרוב מפרט טכני משופר הכולל מערכות חשמל, אינסטלציה, ומערכות מיזוג מתקדמות. יחד עם זאת אין קו מנחה לקבלנים והפרויקטים שונים אחד מהשני, אחת הדמויות החשובות "במשחק" הרכישה היא עורך הדין שמכיר את התחום היטב ויודע מה מקובל ומה מחייב את הקבלן.
התשלומים לקבלן נעשים בדרך כלל בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, גם בנושא התשלום יש דברים מקובלים יותר ומקובלים פחות ולא כל מה שהקבלן מבקש או דורש עומד ברוח המקובל, ולכן הנוכחות של עורך הדין ומעורבותו בהכנת חוזה המכר חשובה ומשמעותית ביותר.
למרות כל היתרונות, חשוב לבצע בדיקה מקיפה בסיוע של עורך דין כדי לוודא שהקבלן אמין ובעל מוניטין טוב, ולבדוק את פרטי החוזה בקפידה.
מה צריך לדעת כשקונים דירה מקבלן?
הכנו עבורכם מדריך רכישת דירה מקבלן עם המידע החשוב ביותר לקראת רכישת הנכס.
מה צריך לבדוק כשקונים דירה מקבלן?
לפני רכישה מקבלן, ובייחוד אם מדובר על רכישת דירה מקבלן על הנייר, יש מספר בדיקות מהותיות שצריך לבצע. בכדי לסייע לכם להבין מה לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן ריכזנו עבורכם את הבדיקות החשובות ביותר:
- חתימה על טופס הצעת רכישה: חברות קבלניות נוהגות להחתים את הרוכש על טופס הצעת רכישה בו מוסדרים בין תנאי התשלום על חשבון התמורה, תיאור הדירה מועד מסירה וכדומה. כבר בשלב הזה אנו ממליצים להיוועץ בעו"ד שיבדוק את פרטי הטופס שכן מדובר במסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. את הבדיקה יש לבצע טרם החתימה מכיוון שבשלב זה הרוכש נדרש לשלם דמי רצינות, ויש להבין באילו תנאים הם יוחזרו לו במלואם דמי הרצינות . כמו כן יש לזכור כי בעסקת הרכישה מייצג עו"ד של הקבלן את הקבלן בלבד ומטבע הדברים שומר על האינטרסים שלו.
- הון עצמי: הבינו מהו בעצם ההון שלכם. האם יש לכם את ההון הנדרש בשביל לקחת משכנתא? חשוב לציין כי רבים נוטים לחשוב שיש ברשותם את ההון העצמי וזאת מבלי שלקחו בחשבון תשלום מס רכישה (ככל שיש), תשלום למתווך, שיפוצים וכו'. בפועל יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה מקבלן.
- אישור עקרוני למשכנתא: בטרם רכישת דירה ולפני שנכנסים למו"מ מול הקבלן עליכם לבדוק האם הבנק נותן לכם אישור עקרוני למשכנתא, רצוי לקבל לפחות משני משני בנקים.
מומלץ לבצע את ההליך בליווי יועץ משכנתאות מוסמך שיכול בעקבות תכנוס מתאים לחסוך לכם אלפי שקלים . משרדנו עובד עם יועץ משכנתאות אשר מלווה את לקוחותינו מתחילת העסקה ועד סופה לרבות פגישות מול הבנקים.
- בדיקת סביבת המגורים: תהליך רכישת דירה צריך להתחיל בבדיקת סביבת המגורים מבחינה תכנונית ותוכניות עתידיות. חשוב לדעת מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד, בכדי לא לגלות יום אחד שמתוכנן לקום מגדל מול העיניים שיסתיר לכם את הנוף שבניתם עליו. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות פנייה לאגף הנדסה ופיתוח תשתיות ברשות המקומית. בנוסף, רצוי לעשות סיור ברגל וברכב על מנת לבדוק אם יש בסביבת הפרויקט בית ספר, גני ילדים , גנים ירוקים, מרכז מסחרי וכדומה.
- רישום הקבלן בפנקס הקבלנים: יש לבדוק האם הקבלן אכן רשום בפנקס הקבלנים מבחינת ענף וסיווג (אם יש ברשותו רישיון קבלני בתוקף ולא להסס לבקש מהקבלן שיציג את הרישיון בפניכם) והיקף העבודות שהוא רשאי לבצע.
- מי רשום כבעלים של הקרקע: שלב הכרחי טרם החתימה על חוזה הרכישה הוא בדיקת הזכויות של הקבלן על הקרקע. האם מדובר בחכירה, או בעלות, או שמא רשומה לטובתו הערת אזהרה (לשכת רישום המקרקעין) ועוד. לא כל רוכש עתידי מכיר את הניואנסים הנ"ל ואת חשיבות הבדיקה, כמו כן לא כל רוכש יודע ויכול לבדוק את הנתונים ולפיכך לנוכחות של עורך דין מומחה בתחום יש חשיבות מכרעת בתהליך הרכישה.
- היתר בניה: יש לוודא שלקבלן יש היתר בניה מאת הרשות המקומית בו מפורטים גוש חלקה ותת חלקה וכן את העבודות אותן רשאי הקבלן לבצע על הקרקע.
- טופס 50: בעת רכישת דירה חדשה מקבלן חשוב שיציג בפניכם טופס 50 שהינו אישור מרשות המיסים לכך שמכירת זכות מקרקעין הינה פטורה ממס שבח.
- עסקת קומבינציה יש לבדוק שהקבלן לא הפר את התחייבויותיו כלפי בעלי הקרקע ושהוא עומד בתנאי החוזה.
- חתימה על הסכם המכר: יש לדרוש כי כל הסכמה בהליך המו"מ ובכלל במפגש מול משרד המכירות / תיווך המייצג את הקבלן נרשמת בטופס הצעת הרכישה ולאחר מכן בחוזה עצמו, המשפט "מה שלא רשום לא קיים" מדויק למקרה הנ"ל. שימו לב כי כל הבטחה בין אם נרשמה בטופס הצעת הרכישה ובין אם נאמרה בעל פה, אכן רשומה באופן שלא משתמע לשתי פנים בהסכם המכר. הבטחות כדוגמת הוספת נקודות חשמל ללא עלות (כל הוספה ו/או הזזה של נקודת חשמל עלולה להיות בעלות), שדרוג המטבח, מיזוג מרכזי, "זיכוי" בעד אביזרים מטעמכם שמחליפים את המפרט המקורי וכיו"ב אשר אינן רשומות משמע לא קיימות .
- תשלום ראשון: בנושא התשלומים ישנה רגולציה מסוימת והנחיות אשר מונעות שרלטנות מצד הקבלן, מעין יישור קו שהמדינה קבעה בפרויקטים של בניה. למשל התשלום הראשון לדירה לא יכול לעלות מ-7% ממחיר הנכס שמיועד לרכישה.
- ליווי בנקאי: ברכישת דירה מקבלן, ובייחוד אם מדובר על רכישת דירה מקבלן על הנייר, יש לבדוק אם קיים ליווי בנקאי לפרויקט. מומלץ מאוד לערב את עורך הדין ולשתף אותו באיזה סוג ליווי מדובר.
ליווי משפטי מקצועי
משרד עורכי דין ווייס הוקם בשנת 1970 ע"י המנוח עו"ד נתן ווייס ז"ל.
במחלקה המשפטית משרדנו מונה 2 עורכי דין:
עו"ד אמנון ווייס ועו"ד קארין סיני ווייס המתמחים בהליכי קבלת דרכון רומני, השגת אזרחות רומנית לילידי וצאצאי רומניה וכן בדיני מקרקעין ונדל"ן הן בתחום התחדשות עירונית והן בעריכת הסכמים לרכישת/מכירת דירה, הסכמי שיתוף, עסקאות קומבינציה, ועוד.
לסיוע מקצועי ברכישת דירה מקבלן ולפרטים נוספים בנושא, צרו קשר עם משרד עו"ד סיני ווייס בטלפון 052-8343494 או בטלפון נייד 0528343494