הדירה שלכם היא הנכס החשוב והיקר ביותר שעומד לרשותכם, ומכירתה היא אחת העסקאות החשובות ביותר שאתם תעשו בחייכם  על כן, העסקה הזו חייבת  להיות מלווה על ידי עורך דין למכירת דירה אשר מביא עמו ניסיון רב, היכול לתת מענה בכל שלבי תהליך הרכישה.

בין היתר, עו"ד למכירת דירה יערוך עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות המקדימות,  ינסח עבורכם הסכם מחייב הכולל את כל אמצעי ההגנה המשפטיים שיבטיחו את כפסי התמורה, וכמו כן ידווח על העסקה למיסוי מקרקעין. בשורות הבאות נסקור מספר היבטים עיקריים שבהם ליווי של עורכי דין מכירת דירה הינו קריטי לביטחון שלכם ולהצלחת העסקה.

 

בדיקות משפטיות שמבצע עורך הדין

עורך דין מקרקעין מסייע למוכרי דירה במגוון בדיקות משפטיות חשובות לפני השלמת עסקת המכירה. אלו כוללות:

1. 1. בדיקת זהות בעל הנכס והזכות בקרקע בעלי הדירה:

• חשוב לוודא שהמוכר אכן רשום כבעל הזכויות של הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
• ניתן לעשות זאת באמצעות השוואת פרטי המוכר בנסח הטאבו אח מול תעודת הזהות שלו.
• במקרים בהם הדירה לא רשומה בטאבו, יכול וניתן לבדוק מי הבעלים באמצעות הפקת "אישור זכויות" מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת שמנהלת את הרישומים של הנכס.

• נסח הטאבו יכול לחשוף מידע בנוגע למצב הזכויות בדירה, כגון:
• א. האם מדובר בבעלות או חכירה לדורות.
• ב. האם בוצעה חלוקה של המגרש והבניין רשום כבית משותף.
• ג. האם קיימות הצמדות של חניה, מחסן או גג לדירה.
• בדירה הנמצאת בחכירה, יש לבדוק היטב את הסכם החכירה, תנאיו והתאמת ההצמדות המפורטות בו לתיק הבית המשותף וכן לבדוק האם הנכס מהוון כלומר האם הבעלים שילם את דמי החכירה לכל התקופה.

במידה וקיימת בעיה ברישום, חשוב לזכור כי הליך הסדרת הנכס על שמנו עלול לקחת הרבה זמן, לעכב את מכירת הנכס ובכלל להוביל לאיבוד רוכשים פוטנציאליים. על כן, את בדיקת הרישום חשוב להתחיל בהקדם האפשרי, ועוד לפני שמתקדמים מול קונים לעבר עסקה.

2. בדיקת חובות ושעבודים:

• נסח הטאבו יכול להציג מידע בנוגע לחובות או שעבודים הרשומים על הדירה, כגון:

• א. הערות אזהרה.
• ב. משכנתאות.
• ג. שעבודים.
• ד. תיקי הוצאה לפועל.

במידה ולקחתם משכנתא על הנכס, יש לבקש מהבנק למשכנתאות "מכתב כוונות" עדכני זהו מסמך המעיד על יתרת תשלום המשכנתא שנותרה לכם  לשלם על הנכס .. ייתכן שעם מכירת הדירה תעדיפו לסלק את המשכנתא לנכס אחר אותו אתם רוצים לרכוש

3. 3. בדיקת התאמת הנכס לתוכניות הבניה והיתרי בנייה:

• חשוב לוודא שהנכס תואם את היתר הבניה בפועל שהונפק על ידי הרשות המקומית.
• אם הבניה בפועל לא תואמת את היתר הבניה אותו מוכר לא יוכל להמציא לקונה אישור עירייה לטאבו זהו אחד מהאישורים הנדרשים לרוכש על מנת שיוכל לרשום את הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

• שימו לב מוכרים, שאם יש חריגות בנייה בנכס שאינן ידועות לכם, הרי שאתם עלולים להיות במצב של הטעיה, מאחר שבחוזה המכר אתם מצהירים שאין חריגות בנייה בנכס.

4. תכנון מס:

החוק בישראל (חוק מיסוי מקרקעין -שבח ורכישה, תשכ”ג-1963) מגדיר בצורה מדויקת את חבות המס של מוכרי דירות (פונקציה של כמות הדירות שנמכרו, הערך שלהם וכו'), במקרים רבים מוכרי דירה ייאלצו לשלם מס שבח כחוק.

יחד עם זאת ישנן הקלות ופטורים מתשלומי מס ולפיכך תכנון מס מקדים למכירת הנכס הינו שלב מחייב והכרחי.

עורך הדין שמלווה אתכם במכירת הנכס יידע לבצע את המשימה עבורכם, ישקף לכם מה יהיה המס שעליכם לשלם, יבדוק זכאות להקלות, יבחן חלופות ויוכל לחסוך לכם הרבה כסף.

ישנן מספר סיבות ומצבים בהם תזכו לפטור או הקלה בתשלום מס השבח:

• במידה ומכרתם דירה ללא רווח (יחסית לרכישה המוקדמת שלה).
• במידה ומדובר בדירת מגורים יחידה (אחת ל-18 חודשים).
• במידה ומדובר בדירת מגורים שקיבלתם מבן משפחה/ קרוב (החוק מגדיר זאת כ"עסקת מתנה") או כירושה.
• סיבות נוספות המנויות בחוק.
• יש לבדוק האם אכן קיים תשלום מס שבח, שהינו מס המוטל על רווח ההון שמקבל המוכר על הנכס. מס זה עומד על 25% מתוך ההפרש שבין עלות רכישת הדירה ושווי מכירתה, פחות הוצאות מוכרות, בתוך כך, יש לבדוק האם קיימת אפשרות לפטור מתשלום המס או להטבות ואילו הוצאות ניתן לנכות מתשלום מס שבח (כגון דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד).

סוגיית תכנון המס רק מדגישה עוד יותר את חשיבותו של הליווי המשפטי בעת מכירת או רכישת נכס. למומחיות המשפטית והיכרות עם היבטי המיסוי מקרקעין יש חשיבות מכרעת בעסקת המכירה.

עורך דין מקרקעין יכול לסייע למוכרים לתכנן את המיסים שיהיו חייבים לשלם בעקבות עסקת המכירה. תכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכרים סכומים משמעותיים. כך למשל, יש לקחת בחשבון שייתכן ותידרשו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית, בגין תוכנית משביחה שחלה לפני חתימת הצדדים על הסכם המכר.

5. עריכת הסכם מכר:

הסכם המכר מהווה את ליבו הפועם של עסקת המכירה. הוא מגדיר את הזכויות והחובות של כל צד, ומספק מסגרת משפטית בטוחה לעסקה. עבור המוכר, ההסכם הוא כלי חיוני להבטחת קבלת התמורה המלאה והבטחת העברת הבעלות בצורה חלקה. הסכם המכר הוא מסמך משפטי מורכב בעל השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות.

 

 

מדוע הסכם מכר כל כך חשוב?

• הוא מספק הגנה משפטית לשני הצדדים
• מספק וודאות של כל ההיבטים החיוניים לעסקה: תאריכים, סכומים, התחייבויות הצדדים וכו' אכן מופיעים.
• קובע התחייבויות וחובות של כל אחד מהצדדים

 

שלבי עריכת הסכם מכר

• מו"מ: השלב הראשון הוא מו"מ בין המוכר לקונה על תנאי העסקה, כולל מחיר, תנאי תשלום, מועד מסירה, והתניות נוספות. המוכר יעדכן את עורך הדין בפרטי הדברים המוסכמים ועורך הדין יידע לשתול אותם בשפה משפטית מחייבת בתוך ההסכם.
• עריכת ההסכם: לאחר שהושג הסכם על כל הפרטים, עורך דין יכין את טיוטת ההסכם. חשוב לציין, בשלב הזה עורך הדין שלכם (מכירה) מנהל קשר ודין ודברים מול עורך הדין של הצד השני (הקונה), השלב הזה יכול להמשך זמן שכן כל צד רוצה לשמור על הלקוח שלו ולמנוע מחלוקות עתידיות .
• בדיקת ההסכם: חשוב לקרוא את הסכם המכר בקפידה, יחד עם עורך הדין שלכם, לוודא כי כל התנאים מתאימים להסכמות שהושגו וכי כל הפרטים ברורים לכם. הגעת הצדדים לנוסח מוסכם יקבעו עורכי הדין מועד לחתימה על הסכם המכר.

 

דגשים חשובים למכירת הדירה

• בחירת עורך דין: בחרו עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן שייצג את האינטרסים שלכם. היבטי המיסוי ודיני מקרקעין הם מומחיות ועליכם לבחור עורך דין שזהו עיסוקו העיקרי והוא בעל ניסיון מתאים.
• הכירו את הנכס שאתם מוכרים, לעובדה שגרתם בו 20 שנים אין חשיבות, כן יש חשיבות להיכרות עם הנתונים: שטח וגבולות הנכס, זכויות בניה, רישם בלשכת רישום המקרקעין ועוד.
• הגדירו ציפיות ברורות מול הצד השני (הקונים), בעיקר לגבי גובה התמורה מועד תשלום , מועד מסירת החזקה בנכס ועוד.
• כחלק מההסכם עליכם כמוכרים למסור הצהרות לגבי מצב הנכס, אל תיקחו זאת כמובן מאליו ובצעו בדיקה של הנושאים עליהם אתם מצהירים.
• טיפול במקרי קיצון– בקשו מעורך הדין שלכם "לשתול" סעיפי ביטול אם יש צורך ואת השלכות הביטול, כמו כן קבעו מנגנון לפתרון המחלוקות בניכם ככל שאלה יצוצו לאחר חתימתכם על הסכם המכר משרד עורכי הדין  סיני וייס פועל ומספק שירות וייעוץ משפטי משנת 2007  אני בת 43 . עו"ד אמנון ווייס ועו"ד קארין סיני ווייס

מתמחים בסוגיות המשפטיות הבאות:

• בהליכי קבלת דרכון רומני, והשגת אזרחות רומנית לילידי וצאצאי רומניה.
• דיני מקרקעין ונדל"ן
• התחדשות עירונית
• עריכת הסכמים לרכישת/מכירת דירה
• הסכמי שיתוף
• עסקאות קומבינציה
• ועוד.

לפרטים נוספים ולקבלת ליווי במכירת הדירה שלכם, פנו אלינו בטלפון 052-8343494.